분양전환형 임대아파트

목차

1. 분양전환형 임대아파트란?

2. 분양전환형 임대아파트의 종류

3. 분양전환형 임대아파트의 우선 분양전환권자

4. 분양전환가격 책정방식

5. 분양전환 통지 및 분양계약 체결의 의무 여부

6. 분양전환형 임대아파트의 일반공급

7. 분양전환형 임대아파트의 입주자격 

8. 분양전환형 임대아파트의 장점, 일반 공략법

 

1. 분양전환형 임대아파트란?

분양전환형 임대아파트는 민간 또는 공공이 공급하는 임대아파트를 '일정 임대기간'(의무임대기간) 종료 후 입주민에게 우선 분양권을 제공하는 아파트를 말한다. 

 

2. 분양전환형 임대아파트의 종류

분양전환형 임대아파트는 공급자가 민간기업이냐, 공공기관이냐에 따라 분류를 나눌 수 있고 임대차 기간에 따라 5년 혹은 10년으로 나눌 수 있지만 법상으로 명확히 구분하지는 않는다.  '임대주택법'이 폐지된 후 민간 공급분과 공공기관 공급분 분양전환형 임대아파트 모두 현재는 '공공주택 특별법'에 의해 관리되고 있다.

 

[실무자를 위한 관련법령 정보]

예전에 공급된 분양전환형 임대아파트는 경우에 따라 '임대주택법' 법령을 따라야 한다. 임대주택법은 2015년 버전이다. 그러나 임대주택법 시절에 입주민 모집, 준공, 입주 등을 거친 분양전환형 임대아파트의 일부 내용은 현행 '공공주택 특별법'을 따라야 한다. 공공주택 특별법 부칙 법률 제19763호 등을 참고하자.

 

3. 분양전환형 임대아파트의 우선 분양전환권자

분양전환형 임대아파트 임차인 중 우선 분양전환권 자격을 갖추기 위해 아래의 조건 중 한가지를 충족해야 한다.

가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자가 없는 경우

- 계속 거주한 기간 내 상속, 판결, 혼인 등으로 일시적 유주택자였으나 기존 주택을 매각해 다시 무주택자가 된 경우

나. 관련 법령에 의거해 임차권을 양도받아 계속 거주하며 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자

다. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우

라. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우

4. 분양전환가격 책정방식

분양전환형 임대아파트를 임대에서 분양으로 전환시킬때 분양가를 책정하는 방법을 알아보자. 아파트 공급자는 '공공주택 특별법' 법령에 의거, 해당 아파트의 관할 시군구청에서 지정한 감정평가사를 통해 산출된 가격으로 기존 임차인에게 아파트 분양가를 제시한다. 이때 감정평가액은 공급자가 부담한다. 감정평가액은 분양전환 시점에 따라 우선 분양전환권을 가진 임차인 혹은 공급자의 생각과 다를 수 있다. 부동산 시장이 상승하는 시점에서의 감정가액은 공급자 입장에서 과소하거나 임차인 입장에서 과다할 수 있다. 이때 해당 시군구청에 재 감정을 의뢰할 수 있으며 의뢰한 쪽이 비용을 부담한다. 분양전환가를 책정하기 위한 감정평가는 총 2회로 제한되지만, 공급자가 우선 분양전환권을 가진 임차인이 없는 호실 등을 제3자에게 매각할 경우 마지막 감정평가 시점부터 1년 이상 경과했을때 시군구청에 신청해 재감정 받을 수 있다.

우선 분양전환권을 가진 임차인은 분양가액이 낮을수록 유리해 국토교통부의 '표준건축비' 등을 차용해야 한다고 주장하는 사례도 있으나, 법원에서 관련 소송에 대해 '감정평가액'으로 분양가를 산정하는 것이 타당하다는 판결을 내린 바 있다.

 

5. 분양전환 통지 및 분양계약 체결의 의무 여부

공급자는 의무임대기간이 경과한 후 우선 분양전환권을 가진 임차인들에게 '분양전환계약' 관련사항을 통지하여야 한다. 이때 우선 분양전환권 통지를 받은 임차인은 통지받은 후 6개월(10년 이상 임차 공공주택의 경우 12개월) 이내에 분양전환계약을 체결해야 한다.

우선 분양전환권을 가진 임차인이 해당 기간 내 분양전환계약을 체결하지 않을 경우 분양전환권은 사실상 소멸되는 것으로 보는게 옳다. 공급자는 우선 분양전환권자와 분양계약을 무조건 체결해야 할 의무가 없다. 임차인은 분양전환권 없이 일반 임차인으로써 공급자 소유의 아파트에 거주하게 되며, 분양전환기한이 지난 후 공급자에게 우선 분양전환권을 근거로 분양계약 체결을 요구해도 공급자는 이를 거절할 수 있다. 소유권 이전등기 소송을 건다 해도 임차인이 승소하기 어렵다. 따라서 우선 분양전환권을 통지받은 임차인은 기한 내 의견을 확실히 정하는 것이 좋으며, 분양전환 시점까지 주변 공동주택 시세를 감안해 필요자금을 미리 마련해 두는것이 바람직하다.

 

6. 분양전환형 임대아파트의 일반공급

공급자는 임대의무기간이 종료된 분양전환형 임대아파트를 기존 임차인이 아닌 제3자에게 매각할 수 있다. 제3자 매각 조건은 다음과 같다.

가. 분양전환형 임대아파트 개별 세대 중 위 3번의 '우선 분양전환권자'가 존재하지 않는 경우

나. 우선 분양전환권자가 위 5번의 분양전환 통지를 받은 후 6개월 또는 12개월 내 분양전환권을 행사하지 않은 경우 

기존 임차인이 해당 주택의 분양권을 취하지 않고 그대로 임차인 자격으로 거주할 경우 공급자는 임대차계약을 낀 상태로 매매할 수 있다. 이때 해당 주택의 매수자는 일반 주택 거래와 마찬가지로 기존의 임대차계약을 승계한다.

 

7. 분양전환형 임대아파트의 입주자격 

분양전환형 임대아파트는 '무주택자'에게 안정적인 주택을 공급하는 것이 목적인 공공주택이다. 따라서 기존 유주택자는 입주할 수 없으며, '우선 분양전환권'도 가질 수 없다. 우선 분양전환권자가 없어 일반공급되는 경우에도 '무주택자'만 청약이 가능하다.

 

8. 분양전환형 임대아파트의 장점, 일반 공략법

본인이 조건이 된다면 분양전환형 임대아파트 준공 직후 임차인으로 들어가 분양전환시점까지 계속 거주하는 것이 좋다. 이유분양전환형 임대아파트의 임차료는 주변 시세 대비 저렴한 수준으로 책정되며, 시장 상황에 따라 시세 대비 저렴한 가격에 아파트를 매수할 수 있는 기회가 되기 때문이다. 우선 분양전환권을 가진 임차인이 되지 못했어도 분양전환권 임대아파트를 매수할 방법이 있다.

분양전환형 임대아파트에서 제3자 매각 가능 호실이 30세대 이상일 경우 공급자는 '공동주택 공급 규칙'에 의거해 '분양전환가 이하'로 매각해야 한다. 이는 해당 물건을 공개분양하고, 분양가는 우선 분양전환권의 가격과 동일한 수준으로 분양계약을 체결할 수 있음을 의미한다. 최근 아파트 시장이 위축되긴 했으나, 서울 및 경기 주요 지역의 아파트 가격은 3~4년 전 아파트 가격 보다 높다. 따라서 일부 분양전환형 임대아파트의 잔여호실 제3자 매각은 무주택자의 내 집 마련에 좋은 기회가 될 수 있으나 공급자 입장에서는 시장가 대비 불리한 조건의 분양계약이 된다. 이 글에 자세히 기재할 수 없으나, 한가지 Tip이 있다. 분양전환형 임대아파트을 제3자 매각할 때 '공개분양'은 인터넷 블로그 광고를 통한 공개매각, 지역 일간지 공급공고를 통한 공개매각일 수 있다. 민간 공급자의 분양전환형 임대아파트에 관심을 가지고 인터넷에 자주 검색하다 보면 좋은 기회가 있을 수 있다. 이때 임대의무기간이 임박하거나 몇 년 지난 단지도 함께 검색해보자. 몇몇 분양전환형 임대아파트는 기존 임차인들과 복잡한 소송이 얽혀있어 분양전환시점에서 4~5년 이상 경과한 시점까지 공실 정리가 안된 경우도 있기 때문이다.